遏制房价较快上涨促进楼市平稳健康

 9月25日，市政府印发了《衢州市人民政府贯彻落实省政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展实施意见的通知》（以下简称《通知》）。作为我市的楼市调控细则，《通知》全文共分20条，内容主要涉及金融税收政策、房地产市场监管、商品房建设、稳定房价和住房保障等方面的内容。
    
　　抑制不合理的住房需求《通知》严格执行国家有关金融税收政策，坚决抑制不合理住房需求。要求全面落实差别化住房信贷政策，执行住房公积金贷款差别化政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民暂停发放购买住房贷款，规定了非衢州市居民购买住房贷款的条件。
    此外，《通知》坚决执行国家有关税收政策。个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一的生活用房的所得，免征个人所得税；个人转让其他住房，未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可在国家规定的个人所得税征收率范围内，按1%征收。
    加快商品房建设增加供给
    针对目前房地产市场供需矛盾依然存在的状况，《通知》要求加快普通商品住房开工建设，增加市场有效供给。
    首先，增加住房用地有效供给。在坚持和完善土地招拍挂出让制度的同时，积极探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。规划、房地产主管部门要积极配合国土部门，将住房套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。
    其次，严格土地出让合同管理。土地出让后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳。同时，强化开竣工合同履约管理，加快项目开发建设进度。建立开竣工履约保证金制度和开竣工申报制度，土地出让后，受让人在项目开工、竣工时，要向国土、规划等部门书面申报。
    最后，加快普通商品住房建设。在依法的基础上，加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批进度，并同时加大土地批后管理和施工现场监管力度，督促房地产开发企业严格执行土地出让合同和规划、施工许可等规定，促进商品住房加快开工建设，尽快形成市场有效供应。
    加强房地产市场监督管理《通知》指出，要进一步加强监督管理，促进房地产市场平稳健康发展，并从多方面对此进行了规范要求。
    加强商品住房预销售管理。要认真贯彻落实住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）要求，建立商品住房预售方案备案制度，强化商品住房预售监管。严格执行商品住房预售条件和最低规模办理预售许可，不得分层、分单元办理预售许可。要加强对住房市场预售行为的监管，取得预售许可的商品住房项目，要在取得预售许可10天内实行明码标价并一次性公开销售。另外，要加强商品住房销售明码标价监管，并组织开展商品住房销售明码标价专项整治活动，坚决制止房地产开发企业乱涨价和房价外的乱收费行为。尽快制定衢州市商品住房预售资金监管办法，将商品住房预售资金全部纳入监管账户。
    规范商品住房销售行为。购买商品住房，要严格实行实名制。已签订商品住房买卖合同并办理网上备案的，不得擅自变更。房地产经纪机构和执业人员不得在代理房产销售过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息，不得人为制造销售旺盛的虚假氛围。
    规范全市房地产中介机构和从业人员从业行为，房地产主管部门要建立房地产中介机构和从业人员不良行为公示制度。对违规情节恶劣或造成当事人损失严重的，房地产主管部门要会同有关部门严肃查处，构成犯罪的，要追究法律责任。
    加强对房地产开发企业购地和融资的监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置、炒地等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，商业银行不得发放新开发项目贷款；对已发放的开发贷款要采取保全措施，房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。
    完成保障性住房建设任务《通知》对大力发展公共租赁住房，全面完成各项保障性政策性住房建设任务提出要求。要抓紧制定出台公共租赁住房政策，建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、配租和租后管理等制度。要根据我市经济发展水平、住房供求情况、居民收入和住房情况等因素，提出今后三年政府主导建设公共租赁住房的目标任务，并制定年度实施计划。此外，扩大廉租住房覆盖范围。
    加快旧住宅区、危旧房改造。要结合旧城区改造、城中村和园中村改造，加大对基础设施简陋、建筑密度较大、集中成片的旧住宅区、危旧房和非成套住宅改造力度，切实改善城市困难家庭住房条件和居住环境。另外，将推进国有工矿和国有林场的棚户区（危旧房）改造工作。
    积极支持建设农民工公寓。积极支持有条件的企业，在生活服务设施用地中配套建设农民工公寓，可以参照经济适用住房的各项税费减免政策。在农民工集中的开发区（工业园区），规划建设时要充分考虑配套建设农民工公寓。
    
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　　五道“金牌”齐发遏制房价过快上涨
    
　　为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。
    这些措施主要有：一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发〔2010〕10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
    二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30％及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50％、贷款利率不低于基准利率1．1倍的规定。
    各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。
    三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。
    四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。
    五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
    另外，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部9月29日联合发布通知，调整房地产交易环节契税和个人所得税优惠政策。根据三部门发布的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。通知还明确，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
    本通知自2010年10月1日起执行。《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）第一条有关契税的规定、《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第一条、《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）第三条同时废止。