• 征求意见!衢州市物业管理条例
  • 资讯类型:物业管理  /  更新时间:2019-07-15  /  浏览:249 次  /  

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衢州法源公布《衢州市物业管理条例(草案征求意见稿)》,并向社会公开征求意见

征求意见时间:2019年4月12日至5月12日

反馈部门:市司法局立法处

联系人:叶小玲

联系电话:0570-3083618

电子邮箱:qzsdflf@163.com

地址:仙霞中路36号行政中心4号楼503室

邮编:324000


具体内容如下:

第一章 总则

第一条【立法目的和依据】

为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。


第二条【适用范围】

本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业或者自行管理的方式,对物业管理区域内的房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。


第三条【基本原则】

物业管理遵循党建统领、业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。

倡导绿色、低碳、智慧物业管理,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理水平。


第四条【政府职责】

市、县(市、区)人民政府应当加强对物业管理工作的领导,将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,制定、落实物业服务业扶持奖励政策,对街道办事处(乡镇人民政府)开展物业管理活动相关工作给予人员和经费保障,对在物业管理工作中作出突出贡献的单位和个人给予表彰和奖励。

县(市、区)人民政府建立由辖区物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)及有关部门和单位参加的物业管理联席会议制度,协调解决辖区内物业管理的重大问题,组织开展联合执法进小区活动,并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制,为处理物业管理争议和纠纷提供便利。

衢州绿色产业集聚区管委会、市西区管委会负责本辖区内的物业管理相关工作。


第五条【部门职责】

市住房和城乡建设行政主管部门(以下简称市物业主管部门)负责本市行政区域内物业管理活动的指导和监督管理,制定全市物业管理活动的相关政策和制度。

县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门(以下简称县级物业主管部门)负责辖区内物业管理活动的监督管理,指导街道办事处(乡镇人民政府)开展相关工作。

综合行政执法、公安、应急管理、市场监督管理、自然资源和规划、生态环境、发展和改革、财政等部门,按照各自职责做好物业管理相关的监督管理工作,依法及时处理物业管理区域内的违法行为。


第六条【街道办事处及社区职责】

街道办事处(乡镇人民政府)负责本辖区内物业管理活动日常相关工作,组织、指导业主大会的成立和业主委员会等业主组织的选举,监督业主组织的日常活动,调解处理物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系等。

居(村)民委员会协助街道办事处(乡镇人民政府)开展物业管理相关工作。


第七条【物业管理信用信息平台】

市物业主管部门应当建立统一的物业管理信用信息平台,将建设单位、物业服务企业、业主组织的信息予以登记、并纳入衢州市信用信息共享平台对失信行为依法公开。

县(市、区)物业主管部门负责监督检查辖区内物业管理信息制作、传递、公开等工作。


第八条【物业服务企业检查评价机制】

物业主管部门应当建立物业服务企业检查评价机制,对物业服务企业实行动态管理,并通过物业管理信用信息平台等媒介向社会公布检查评价结果。


第九条【行业组织】

物业管理相关行业协会应当加强行业自律,规范服务行为,调解行业内部争议,促进物业服务企业依法诚信经营,推动行业健康有序发展。


第十条【第三方机构】

物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)等可以通过购买服务等方式,引导法律、会计、工程监理、评估、咨询等第三方机构参与物业管理活动。

鼓励业主组织、建设单位、物业服务企业等委托第三方机构,开展物业项目承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估、等与物业管理相关的活动。


第二章 业主组织

第十一条【业主大会筹备组】

符合业主大会成立条件的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到建设单位或者业主提出筹备业主大会书面报告之日起六十日内,指导业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组由业主和建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会的代表五至十一名的单数组成。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)或者居(村)民委员会代表担任。

筹备组中的业主代表由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生,业主人数不低于筹备组总人数的百分之五十。


第十二条【筹备经费】

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位在物业竣工验收备案前,应当按规定一次性向筹备组专用账户交纳筹备经费。

筹备经费应当专户储存,专款专用,接受街道办事处(乡镇人民政府)监督。首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督。


第十三条【业主大会会议形式】

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或运用电子信息技术召开并表决。

县级物业主管部门应当建立电子信息平台,为业主大会的召开和讨论、表决等有关事项提供服务。


第十四条【业主委员会委员组成】

业主委员会由五至十一名的单数委员组成,设主任一名,副主任若干名,每届任期为三至五年。

业主大会可以选举业主委员会候补委员,候补委员人数不得超过业主委员会委员人数的百分之五十,其选举产生规则、任职资格和职务终止规则与委员相同。业主委员会委员出现空缺时,由候补委员按照得票多少依次递补。

业主委员会委员和候补委员自选举产生之日起三十日内,应当向所在地县级物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。

鼓励中共党员业主通过法定程序成为业主委员会委员和候补委员。


第十五条【业主大会、业主委员会工作经费】

业主大会、业主委员会工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。工作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营收益中列支。经业主大会同意,业主委员会委员可以享有一定的工作津贴。工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内显著位置公告,接受业主监督。


第十六条【业主委员会委员任职条件】

业主大会可以在管理规约或者议事规则中规定,具有下列情形之一的业主不得担任业主委员会委员:

(一)有故意犯罪或者严重失信等行为的;

(二)拒付物业服务费、公共能耗费、不交存物业专项维修资金等损害业主共同权益的行为的;

(三)有损坏房屋承重结构、违法建设等严重物业不当行为且未改正的;

(四)本人、配偶及其近亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;

(五)其他违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则等不宜担任业主委员会委员的情形的。


业主大会可以在管理规约或者议事规则中规定,具有下列情形之一的业主委员会委员职务自行终止,由业主委员会予以公示:

(一)不再是本物业管理区域的业主的;

(二)有本条前款规定情形的;

(三)因疾病或者犯罪被限制人身自由等原因丧失履行职责能力的;

(四)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职之日起满一个月的;

(五)法律、法规规定的其他情形的。


第十七条【业主委员会职责】

业主委员会履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定,处理业主大会的日常管理事务;

(二)召集业主大会会议,向业主大会报告履职和财务收支情况,并在物业管理区域内显著位置公布,接受业主询问或者质询;

(三)组织筹集和监督使用物业专项维修资金,并在物业管理区域内显著位置公布,接受业主询问或者质询;

(四)根据管理规约和业主大会议事规则,决定物业管理用房、物业共用部位和共用设施设备的经营方式,管理、使用并公布经营、使用、收益及支出情况;

(五)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(六)督促业主、非业主使用人遵守管理规约、交纳物业服务费,调解业主、非业主使用人、物业服务企业之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(七)制作和保管会议记录、业主名册、业主委员会选举以及备案材料、共有物业档案、财务相关资料和工作档案,业主委员会换届时应当及时移交相关资料;

(八)利用电子信息技术建立业主通讯联络群;

(九)配合街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居(村)民委员会做好物业管理区域的社区建设工作;

(十)法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。


第十八条【业主委员会委员禁止行为】

业主委员会委员不得有下列行为:

(一)未经业主大会授权与物业服务企业签订物业服务合同;

(二)代表业主委员会与他人签订超过本届业主委员会任期的物业服务合同或者其它合同;

(三)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定;

(四)擅自动用物业专项维修资金、业主共有收益,侵占、挪用业主共有财物;

(五)与本业主委员会订立商业合同或者进行交易;

(六)泄露业主信息;

(七)利用职务之便,索取、收受物业服务企业或者有利害关系的单位和个人的利益或报酬;

(八)业主委员会委员资格终止时,拒绝移交其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物;

(九)其他损害业主共同利益或者可能妨碍公正履职的行为。


第十九条【业主委员会委员的培训及评价】

县(市、区)物业主管部门应当指导街道办事处(乡镇人民政府)定期对辖区内业主委员会委员进行物业管理法律、法规和业务知识培训。

业主委员会应当向选举产生并经备案的业主委员会委员颁发由街道办事处(乡镇人民政府)统一监制的工作证件。

街道办事处(乡镇人民政府)每年应当对辖区内业主委员会及委员履职情况进行评价,并将评价结果上报县(市、区)物业主管部门。县(市、区)物业主管部门应当将评价结果在物业管理信用信息平台上予以公开。


第二十条【业主委员会换届】

业主委员会在任期届满三个月前,应当书面告知街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人民政府)应当组织指导成立换届小组,由换届小组组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。


第二十一条【业主监事会】

经业主大会同意,可以设立业主监事会。业主监事会由三至七名监事组成,组成人数为单数。业主人数较少的业主大会,可以设一名监事,不设业主监事会。

业主监事会是业主大会的监督机构,对业主委员会履职情况、物业共有部分经营收益收支等情况进行监督。


第二十二条【临时物业管理委员会】

物业管理区域内未成立业主委员会的,街道办事处(乡镇人民政府)可以组织成立临时物业管理委员会,代行业主委员会职责。

临时物业管理委员会成员由业主以及街道办事处(乡镇人民政府)、社区(居民委员会)代表组成,人数为五至十一名的单数,其中业主成员不少于百分之五十。

临时物业管理委员会代行业主委员会职责期间,街道办事处(乡镇人民政府)对能够成立业主大会的,应当指导筹备工作,成立业主大会;能够选举产生业主委员会的,应当指导产生业主委员会。

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第三章 前期物业管理

第二十三条【物业管理用房的配置】

物业管理用房的配置应当在开发用地出让条件中明确。建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房,其中千分之三为物业办公用房、千分之四为物业经营用房;但物业管理区域内的物业均为非住宅的,按物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三配置物业管理用房。城乡规划主管部门批建为商业或者办公用途的地下部分建筑面积应当计入地上总建筑面积计算基数。

物业管理用房的面积和具体位置应当在建设工程设计方案审查时征求县级物业主管部门的意见,在审定的建设工程设计方案中确定,不得任意调整。

物业管理用房应当集中配置。物业管理区域建筑物总面积在十万平方米以下的,物业管理用房不得超过两处;建筑物总面积超过十万平方米的,物业管理用房不得超过三处。每处物业管理用房建筑面积不得少于二十平方米。

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