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下个月楼市将出大事儿!这个信号太强烈了
类型:热点关注  日期:2017-11-27  浏览:241 次  评论:查看评论

近期,建行爆出大消息!从明年1月1日(或12月1日)起,不允许再有阴阳合同了!因为要以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值最为计算基数确定房贷额度,“首付贷”、“消费贷”、“信用卡套现”等将被市场剔除,防止资金违规流向房地产。

建设银行将禁止银行合同
对于很多城市的“潜在购房者”来说,即将到来的1月1日(或12月1日)将成为一道“突然降临的天河”,把你和房子一下子隔得更远!
 
近期,在朋友圈看到的,某市建行的业务通知,告诉我们:从1月1日开始“二手楼不允许有阴阳合同了”。因为要以“网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度”。
 
上图为进一步的解释。它告诉我们,在二手房交易流程中存在相互监督,产权登记部门可以向监管部门(主要是各地银监局)举报银行的不规范做法。
这两张图片是真的还是假的?
目前,上述两幅图片的真实性尚未得到证实。但图片里提到的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》是真实存在的,它是由“住房城乡建设部、人民银行、银监会”联合下发的,编号是“建房〔2017〕215号”。
建行业务通知里提到的“核心精神”,在上述官方文件里是存在的。所以,即便上述建行的两张图片是伪造的,但基本内容是真实的,只是执行的时间可能存在差异。
什么是阴阳合同?对楼市有何影响
所谓阴阳合同其实是指
合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种违规行为,在给当事人带来“利益”的同时,也预示着风险。
对楼市有何影响?
这个政策的实施,将对楼市产生重大影响,它只影响二手房、基本上不影响新房。
新房交易很简单,现在基本上是政府定价,每套新房价格在楼盘发售之前已经完成了审核、备案。所以,贷款的时候按照备案价就可以了,没有争议。
二手房则不同。目前在二手房交易中,存在四个价格:
1、真实成交价;
2、银行贷款时的评估价;
3、合同备案价;
4、政府评估价。
由于房价变动很快,二手房交易又存在阴阳合同,其实政府、银行搞不清楚真正的成交价。比如甲乙双方在深圳买卖一套100平米的二手房,约定成交价是1000万元。但买方希望多贷点款,向银行提交的贷款申请上可能是1200万成交。如果银行配合,或者有熟人疏通,往往可以做到。
但为了避税,到房产登记部门提交的备案合同上,是尽量少写的。如果可能,恨不得把成交价写成1分钱,或者赠送。于是,政府就给每套旧房子设定一个官方评估价,便于在交易的时候计算税款,防止税款流失。通常情况下,政府会把评估价定低一些,一来让利于民、二来防止产生争议。一般来说,政府的评估价相当于市场价的7成左右,每年会调整一次到两次。
目前在实际操作中,二手房的合同备案价和政府评估价逐渐合一了。除非是凶宅交易,真的是价格很低,这种情况下应该是可以审批的。
按照最新的文件,买二手房的时候通过做高评估价,最终降低实际首付比例、提高按揭比例,这种做法玩不转了。在上述“4个价格”里,“政府评估价”显然将成为最重要的交易基准,银行自己的评估价将消失,这事实上等于提高了二手房的首付比例。
比如还是上面说的那套100平米、实际成交价1000万的房子。假设政府评估价是750万,这时候贷款的基准价格只能按照750万计算,而不能按照1000万了。(买卖双方想以750万以下价格备案,官方轻易也不会允许,因为这意味着税收流失,除非真的证明是凶宅之类的。但这样做,贷款额度只能进一步降低)
专家对此如何看待?
天天说钱创始人刘晓博
很大几率是1月1日开始执行,想通过买二手房“上车”将更加困难!按照最新的文件,买二手房的时候通过做高评估价,最终降低实际首付比例、提高按揭比例,这种做法玩不转了。
在上述“4个价格”里,“政府评估价”显然将成为最重要的交易基准,银行自己的评估价将消失,这事实上等于提高了二手房的首付比例。
总之,这意味着官方在二手房交易中进一步“去杠杆”,再加上对“消费贷”、“经营贷”等渠道的整治,二手房成交量将进一步下滑。楼市在成交量上的冬天,将越来越寒冷。
石厦资深经纪人谢老湿
对于建行规范银行贷款的通知,大家不要自己吓自己;能肯定的告诉大家,对市场造成影响不大,该干嘛干嘛去!
建行消息的确是真实的,只是个别解读有误。大家要区分网签价,过户价,贷款评估价是三个不同概念,网签价是实际成交价格,通常中介公司用密钥打出来的,过户价是国土局核定价格,贷款评估价是银行通过第三方评估公司鉴定出来的价格。
银行的评估价通常可以进行二次调整,此文件以最低评估价进行贷款,也就是杜绝二次评价价调整,说明白一点就是杜绝高评高贷,规范贷款市场。
绝非所说贷款按国土局的过户价来贷,一定不可能的。国土局过户价只有市场只有市场成交价格的7成不到,怎么可能,那下岗的不是中介,而是银行。
地产大V陆剑伟
这个这个传闻实际上前一阵就听说了,只不过从目前市场的反应来看建行可能就是可能会要率先执行。其实这个信贷政策的收缩,实际上从今年今年二季度以后就开始了。看样子年底实际上是再进一步收紧的趋势。
但是要注意这种个贷信贷收缩的政策可能会误伤刚需,这个跟我们的深八条政策是有些相悖的,因为深八条的政策是要求保护刚需。现在正在持续再收一点,在一定程度上是影响刚需的入市的步伐的。
 
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